10 月 10 日，眾多商業地產機構紛紛發布了 2024 年第三季度報告。報告表明，在第三季度，上海辦公樓物業市場的租金持續下跌，而成本驅動型的租賃需求卻在不斷增長。

仲量聯行與 CBRE 世邦魏理仕所發布的報告均指出，第三季度上海全市共有兩個甲級辦公樓項目竣工并交付使用，總體量約為 16 萬平方米。

其中，仲量聯行的報告表明，在中央商務區內，南京西路板塊有一個項目竣工交付，其總建筑面積達 91,161 平方米；在非中央商務區也有一個項目竣工，總建筑面積為 72,695 平方米。盡管新竣工項目的預租情況有限，然而在租金驅動下的搬遷升級需求作用下，整體非中央商務區的空置率環比降低了 0.5 個百分點。

在租金方面，仲量聯行和世邦魏理仕的報告都明確顯示，第三季度上海辦公樓市場的租金依舊處于下跌態勢。

CBRE 的報告指出，第三季度上海辦公樓的總體租金報價環比下降 1.7%，降至每月每平方米 259.2 元，有效租金環比下降 3.5%，達到每月每平方米 185.8 元。核心商務區，特別是超甲級項目，由于受到部分租戶外遷以及空置率上升的影響，租金下跌幅度相對更為明顯。

仲量聯行的數據顯示，新增供應所帶來的租賃壓力以及市場有限的需求來源，使得整體市場仍然趨于謹慎。中央商務區的租金環比下降 5.0%，業主們為維持現有出租率，進一步調整了租金預期，通過提供更多的租金優惠來縮小與非中央商務區項目之間的價差。在第三季度，非中央商務區的租金環比下降 4.3%。非中央商務區租金的下降推動了部分乙級或園區租戶的升級需求，同時也增強了中央商務區部分成本驅動型租戶的搬遷意愿。

值得注意的是，仲量聯行的報告顯示，除了租金優惠之外，部分業主還愿意為優質客戶提供更多元化的一次性投入方案，以此來促成租賃交易。面對未來大量的新增供應，預計空置率較高的項目和板塊將會持續面臨租金下行的壓力。

仲量聯行中國區研究部總監姚耀稱：“租金優惠已經成為推動以成本為導向的搬遷活動以及整個辦公租賃市場升級的主要動力。”

世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部辦公樓負責人張越表示：“在未來六個月，上海辦公樓市場預計會迎來 83 萬平方米的新增供應，這雖然為租戶提供了更多的選擇，但在供應集中的區域也加劇了供過于求的挑戰。為了應對這一局面，業主需要提供更多的激勵措施和靈活條款來吸引租戶。盡管上海辦公樓市場在短期內面臨諸多挑戰，然而近期政府密集出臺的支持性政策有望推動經濟恢復到新的良性增長軌道，為市場注入了積極的信號。這些政策的正面效應可能需要一段時間才能完全釋放，但從長期來看，這些政策將有效支撐辦公樓市場需求的恢復，預計明年租賃需求將會有所改善。不過，租金水平的恢復仍需要時間。”

零售物業的租金也在繼續下降。

仲量聯行的報告顯示，第三季度非核心商圈有四個項目開業，帶來了近 34 萬平方米的新增供應。新項目的預租進展都較為順利，招商率在 70% 至 100% 之間。更多的業主愿意通過降低價格來吸引或留住租戶，品牌的議價空間進一步增大。核心商圈首層的平均租金環比下降 1.3%，降至 46.1 元每平方米每天。非核心商圈首層的平均租金環比下降 2.0%，達到 16.3 元每平方米每天。在空置率方面，由于業主愿意提供更為靈活的租約和優惠條件來吸引和保留租戶，核心商圈的空置率從 9.2% 降至 8.0%，非核心商圈的空置率也從 13.2% 下降到 12.7%。

在投資市場方面，CBRE 的報告顯示，2024 年三季度，上海物業投資市場記錄了 36 筆交易，交易金額總計 217.4 億元，環比上漲 81.5%。交易筆數和總額相較于上季度都有大幅提升，以投資為目的的交易金額占比超過九成，投資情緒開始回暖。

在標的物業類型方面，按照交易筆數統計，辦公樓物業交易仍然是主流的投資類型，但占比下降至 39%，交易標的大多為商辦甲級辦公樓。除了來自汽車、服飾等消費品制造業的自用買家外，外地政府平臺的投資意愿依然強勁，例如河南投資集團收購了真如板塊的星光耀廣場整棟物業，同時本地宗教協會對上海的優質資產也表現出一定的投資熱情。此外，零售物業與長租公寓交易并列第二，占比 14%。社區配套商業與位于非核心板塊的購物中心是目前投資者的主要偏好類型；通過觀察本季度內完成的長租公寓資產交易可以發現，地理位置靠近產業集聚區域的物業仍然是當下投資者關注的重點。

值得關注的是，仲量聯行的報告顯示，第三季度外資呈現出明顯的回歸趨勢，投資交易占比從二季度的 3% 提升至 37%，這一積極動向預示著未來資本流動將會更加活躍。在買家構成方面，企業及高凈值人士對上海的投資熱情顯著提高，合計投資交易占比達到 57.6%，成為推動本季度市場活躍的重要力量。

仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎表示：“隨著美聯儲的降息政策實施以及中國央行降息降準的落地，一系列舉措共同推動了市場的向好發展。房地產市場將再次迎來利好，預計未來會有更多大型機構投資者重回市場，共同推動上海市場成交量邁向新的臺階。